Commencer à investir dans l'immobilier
En premier lieu définissez vos objectifs d'investisseur immobilier
Avant de commencer à investir dans l'immobilier, vous devez définir vos objectifs. L'un des points de départ est de se renseigner sur le marché immobilier et ses particularités. Connaître les bases de la négociation et de la gestion de biens peut également être un plus pour vous lancer dans les meilleures conditions possibles.
Interrogez-vous sur votre stratégie d’investisseur. Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier pour en tirer un rendement maximum ? Pour constituer un patrimoine à transmettre à terme à vos héritiers ? Souhaitez-vous investir dans une résidence principale ou un bien locatif ? Comptez-vous y vivre après l’avoir loué, ou le revendre pour dégager une plus-value ? Quel type de locataires allez-vous cibler ? De quel budget disposez-vous ? Allez-vous avoir recours à un emprunt et quelles mensualités pourrez-vous rembourser ? Les réponses à ces questions vous permettront d’affiner votre projet et de choisir ainsi un logement, un type de location et un régime fiscal adapté.
N’hésitez pas à vous entourer de professionnels de l’immobilier qui pourront vous apporter leurs connaissances et vous aider à y voir plus clair plutôt que de vous lancer à l’aveugle et risquer de commettre des erreurs.
Un bon emplacement est gage d'un bon investissement immobilier
La règle d'or pour réussir un investissement immobilier ? Elle tient en trois mots : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Un bon emplacement vous permet de trouver facilement un locataire et de louer à un bon prix. Pensez toujours à une revente potentielle de votre acquisition : un bien répondant à une demande locative et idéalement situé se revendra rapidement et vous permettra peut-être d’en tirer une plus-value.
Choisissez une ville caractérisée par un accroissement continu de population, et qui se développe sur le plan économique, où des projets d’aménagement destinés à l’amélioration du cadre de vie sont prévus, ils attireront toujours de nouveaux habitants et apporteront plus de valeur à votre bien.
Comparez les possibilités de plus-value entre les communes car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines villes où le prix du m2 est déjà élevé.
Il faut éviter de miser sur des immeubles occupés par de nombreux locataires. La présence de copropriétaires habitant sur place garantit l'entretien de l'immeuble, des équipements et des abords.
Il est essentiel avant de sélectionner un bien, de vérifier les diagnostics techniques et les derniers procès verbaux d’assemblée générale. Des travaux importants peuvent diminuer votre rentabilité locative.
Enfin, il faut retenir que pour tout investissement locatif, la clé est l’environnement du bien. Un bien isolé de tout aura du mal à trouver des locataires, tandis que s’il est bien situé, il ne connaîtra jamais de périodes de vacances locatives.
Le facteur financier d'un investissement immobilier
L’investissement immobilier est simplement un moyen d’améliorer vos finances. Alors, avant d’aller plus loin, réfléchissez à votre situation financière globale.
Qui dit investir dit emprunter. Pour être en mesure d’emprunter auprès des banques, il est indispensable au préalable de s’assurer que sa situation financière est « saine ». Le banquier sera en effet sensible à 2 choses.
D’une part, au fait que vous n’ayez pas de crédits à la consommation en cours.
D’autre part, au fait que vous ayez pu constituer une épargne.
Cette épargne n’a pas besoin d’être énorme (3 000 € à 10 000€ suffiront).
Avant de débuter votre investissement locatif, interrogez-vous sur votre capacité d’emprunt. Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez définir vers quels types de biens diriger votre investissement.
Avant de s'engager, il faut que vous estimiez la rentabilité de votre future acquisition. Évaluez le montant du loyer que vous allez pouvoir toucher, en fonction du type de bien, du type de locataire et de sa localisation. Il faut connaître avec précision ce que cette location va vous rapporter en revenus complémentaires. Si vous rénovez, faites faire des devis par des professionnels du bâtiment agréés pour ne pas avoir de mauvaises surprises. N’oubliez pas les charges et les impôts, car eux ne vous oublieront pas !
Pour évaluer le potentiel locatif d'un bien, vous pouvez passer une annonce fictive. Vous mesurerez ainsi quelle est la demande sur cette annonce et le type de candidat qui postule.
Un point important pour réussir votre investissement immobilier, c'est de bien acheter. On le dit très souvent et c'est vrai, la bonne affaire se fait à l'achat. Si en la matière vous ne savez pas comment négocier un bien, je vous conseille vivement de vous tourner vers de nombreuses vidéo sur internet d'investisseurs qui vont vous donner des conseils pour savoir comment négocier le prix des biens immobiliers.
Par contre votre prix d'achat maximum, doit toujours être déterminé en faisant vos calculs de rentabilité. Il doit prendre en compte l'ensemble des paramètres de l'équation, ça va être le montant de votre prêt, le montant éventuel de votre apport, le coût estimé de vos travaux, le montant de vos locations attendu, la taxe foncière, les charges de copropriété et la fiscalité.
Le taux de rentabilité de votre investissement locatif sera nécessairement impacté par la fiscalité, puisque les recettes locatives générées seront taxées par le fisc.
L’investissement locatif présente certains risques, notamment en cas de loyers impayés Pour pallier au risque de loyers impayés, sachez qu’il est possible de souscrire à une assurance qui prendra justement le relais en cas de non-paiement des sommes dues par un locataire.
« Une fois lié par l'engagement de location imposé par le dispositif en question, un particulier ne peut plus vendre son logement quand il le souhaite, sauf à voir remise en cause la réduction d'impôt dont il bénéficiait au titre de son investissement »
Devez-vous investir dans un logement ancien ou neuf ?
Le premier avantage d’un logement neuf, est la réduction d’impôt importante dont vous pouvez profiter, si vous vous engagez à louer. En effet, la loi prévoit des avantages fiscaux aux biens immobiliers neufs dédiés au locatif.
C’est également le confort qu’il procure et l’absence de travaux à réaliser avant un certain temps. Certes, vous ne vivrez pas dans ce logement, mais n’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, beaucoup de travaux restent à votre charge. En investissant dans un achat immobilier neuf, vous bénéficiez des derniers matériaux et dernières réglementations (RT2012). Ces éléments confèrent au bien immobilier des qualités énergétiques indéniables. Sur le long terme, ces bonnes performances énergétiques assurent des économies. De plus, le logement bénéficie de la garantie biennale et décennale, et en cas de désagrément, c’est le constructeur qui interviendra. Les logements neufs se louent bien souvent plus chers, d’autant que la plupart bénéficient d’un balcon et d’une place de parking, autant d’éléments qui ajoutent de la valeur au loyer
Par ailleurs, les frais de notaires sont réduits lors d'un achat immobilier neuf. Ils représentent 2 à 3 % du prix du bien, contre plus de 8 % pour un logement ancien.
En investissant dans un logement ancien, vous avez la garantie d’avoir le choix quant à l’emplacement. En choisissant le bon secteur, vous aurez donc peu de risques de voir votre logement vacant durant une longue durée entre deux locataires.
Investir dans un achat immobilier ancien revient généralement moins cher. En effet, le tarif au m² est inférieur à celui d’un logement neuf. L’immobilier ancien permet d’acheter en centre-ville, quand les projets immobiliers neufs se font le plus souvent en périphérie ou dans de nouveaux quartiers.
De plus, vous acquerrez un bien qui est disponible immédiatement après l’achat : il s’agit d’un atout à prendre en compte si vous êtes pressé(e) de louer ou si vous ne pouvez pas vous permettre d’avancer de l’argent sans aucune entrée de loyers durant plusieurs mois.
Acheter dans l’ancien ne veut pas non plus dire acheter un vieux logement nécessitant obligatoirement des travaux. Vous pouvez chercher un logement dans des résidences récentes, de 5 ou 10 ans. Le logement restera très moderne et récent avec un prix plus accessible.
Enfin dans certain cas, si vous réalisez des travaux vous pourrez créer un défit foncier déductible de vos revenus imposables.
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Publié le 18/12/2021 par
Laurent MOREEL
