Un vendeur est-il dans l'obligation de vendre son bien s'il a accepé une offre d'achat ?
Que doit contenir l'offre d'achat pour être valable ?
L'offre d'achat faite par l'acheteur et adressée au vendeur n'est pas soumise à un formalisme extrême, mais elle représente la volonté de l'acquéreur d'être engageante en cas d'acceptation par le vendeur.
Elle doit être précise et contenir a minima l'identification des parties à l'acte (vendeur et acquéreur), le prix proposé par le futur acquéreur, la description du bien objet de la vente et le délai de validité de l'offre devra également être précisé. L'offre d'achat peut également contenir une condition suspensive qui permettra à l'acquéreur potentiel de se rétracter si cette condition n'est pas réalisée. Notamment s'il n'obtient pas le prêt immobilier pour financer son achat.
Sans acceptation, ou à défaut de respecter ces conditions essentielles, l'offre d'achat s'analyse comme une entrée en pourparlers, une entrée en négociation mais n'oblige pas le vendeur à vendre. De même, si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, il peut choisir la meilleure, par exemple le candidat qui dispose déjà des fonds, sans retenir obligatoirement celle qui a été formulée la première.
En acceptant une offre d'achat conforme, le vendeur a l'obligation de vendre à l'acquéreur potentiel, auteur de cette offre.
Dès lors que l’offre d'achat est suffisamment précise, l'acceptation de l'offre par le vendeur marque la rencontre des consentements des parties et donc, la conclusion du contrat. Ainsi, la vente est « parfaite » au sens de l'article 1583 du code civil. Dès lors, le vendeur est tenu, dans les conditions de l’offre, de rédiger une promesse de vente ou un acte de vente et de signer.
La Cour de cassation considère que la mention « bon pour accord » suivie de la signature du vendeur sur une offre ferme et précise, suffit à former la vente et à lier vendeur et acquéreur.
Côté acquéreur, l'offre d'achat vous engage-t-elle ?
L’offre d’achat formulée a une valeur juridique.
Ne rédigez jamais d’offre d’achat à la légère, mais uniquement pour un bien que vous avez la ferme intention d’acheter au prix indiqué dans votre courrier. Car si le vendeur accepte votre offre et que vous vous rétractez, il pourra vous réclamer des dommages et intérêts.
Une fois l’offre validée par les deux parties, seul l’acquéreur aura une « porte de sortie » s’il ne souhaite plus acheter. Comment ? Il peut faire valoir son droit de rétractation de 10 jours ouvrés, à compter de la signature du compromis de vente.
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Publié le 24/08/2021 par
Laurent MOREEL
